定金是当事人在经济交往中经常使用的担保手段，但是当事人在签订合同时，对于定金与其他款项的区别、定金的种类、定金的转化形式等问题不甚了解，导致真正发生纠纷时，不能正确、合理主张权利。近期北京二中院审结一起涉及返还定金的案件，现就其中涉及到的法律问题加以提示。 2022年3月7日，乙公司向甲公司支付20万元作为定金，双方未约定定金种类。3月10日，甲公司（出租方）与乙公司（承租方）签订正式《店面租赁合同》，约定甲公司将涉案房屋出租给乙公司，租金每年77万余元，合同未涉及之前已交纳的20万元定金。后涉案房屋因故无法使用，乙公司提起诉讼，以甲公司违约导致其合同目的不能实现为由，要求甲公司双倍返还定金。
法院经审理认为，乙公司于2022年3月7日向甲公司支付20万元作为定金，双方并未约定定金的种类，但是从定金交付的时间以及双方合同订立的时间来看，乙公司支付定金系为担保合同的订立，在双方已经于2022年3月10日签订《店面租赁合同》后，该笔定金的担保功能已经实现，按照法律规定，该定金应当抵作价款或者收回，不再具备定金的性质。但因双方当事人并未明确该笔定金转为违约定金，故在一方当事人违反《店面租赁合同》相关义务后，另一方要求适用定金罚则，于法无据，法院不予支持。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”
该条就定金合同的成立和数额进行了规定。所谓定金，是指合同双方当事人约定的，为保证合同的履行，由一方预先向对方给付的一定数量的货币或其他代替物。合同法理论及审判实践中，定金一般分为如下几种类型：立约定金、证约定金、成约定金、解约定金以及违约定金，其中违约定金是我们最常见的定金类型。本案双方当事人争议的焦点在于承租人交付的定金的性质。承租人认为其交付的定金属于违约定金，现因出租人违约导致其合同目的不能实现，故出租人应当双倍返还定金。出租人则主张承租人交纳的定金为立约定金而非违约定金，因双方合同已经成立，故不应适用定金罚则。法院认为，因双方并未明确定金的性质，故应当根据定金支付的时间、与合同成立的关系、定金的效力等因素综合判断定金的性质。立约定金指为保证正式缔约而交付的定金，此类定金的效力在于交付定金的当事人如果拒绝订立合同，则丧失定金，接受定金的当事人如果拒绝订立合同，则应双倍返还定金。违约定金则是以定金担保合同义务的履行，如果交付定金的一方不履行合同义务，导致合同目的不能实现，则其无权要求返还定金，接受定金一方不履行合同义务，导致合同目的不能实现，则应双倍返还定金。立约定金发生于合同订立之前，以担保合同的订立，而违约定金通常发生在合同订立之初、尚未实际履行之时，以发挥担保债务履行的功能。本案中，双方当事人并未约定定金性质，但是结合定金交付的时间以及合同订立的时间，法院认为将定金的性质认定为立约定金更为妥当。现双方已签订正式的租赁合同，立约定金的担保目的已经实现，在双方未明确该笔定金转化为违约定金的情况下，该笔定金应当转化为合同价款或者由承租人收回。现承租人要求按照违约定金适用定金罚则，于法无据，应当不予支持。明确定金种类对于准确适用定金罚则，充分发挥定金作用，维护当事人合法权益具有重要作用。在约定以定金作为债务担保方式时，法官建议：
厘清定金与其他款项的区别。当事人在订立合同时，首先应当清楚定金与其他款项在概念、性质、功能等方面的区别，以合理进行选择和约定。定金具有担保的功能，可以适用定金罚则，而订金、押金、保证金、预付款等一般不适用定金罚则。明确定金的种类。如果当事人约定以定金作为债务的担保，应按照定金的目的和效力尽量明确定金的种类。明确定金的转化形式。在债务人履行债务后，定金应当抵作价款还是由债务人收回，抑或继续以定金的形式发挥担保功能，当事人应当尽量在合同中予以明确。
