-

借他人名义购买经济适用房,产权归属如何判定?

近日,四川省成都市锦江区人民法院依法审理了一起房屋买卖合同纠纷案件,判决原、被告双方签署房屋产权归属协议书确定经适房产权归属的行为损害了社会公众的利益,属于无效行为,依法驳回了原告谭某的诉讼请求。一、基本案情2015年12月16日,谭某的姐夫江某申获成都市经济适用房购买资格。2016年12月19日,谭某与被告江某夫妇签订了房屋产权归属协议书,明确江某夫妇同意让出经适房购房资格,房屋虽登记在江某夫妇名下,但由谭某支付首付款63486元及贷款13万元购买,谭某为房屋实际所有人,享有占有使用权。谭某与江某夫妇于当日支付房屋首付款,并以江某夫妇名义办理了13万元贷款。2017年1月4日,江某夫妇以总价款193486元的价格与成都某置业公司签订了买卖合同贷款购买该房屋,谭某自1月13日起每月向江某转账并备注“买房还贷、房贷”。2018年至2022年初,谭某实际使用该房屋并保管不动产权证。2022年2月18日,江某夫妇取得该房屋所有权登记,并拒绝将房屋过户给谭某。谭某遂诉至锦江区法院,要求法院判决该房屋归自己所有。二、法院判决法院审理后认为,双方签订房屋产权归属协议书的行为系谭某借用经适房购买资格进行的房屋买卖。经济适用住房管理办法规定,经适房购房人拥有有限产权,购买经适房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中,江某夫妇与谭某协议确定经适房产权归属,并由谭某实际占有并使用经适房的行为,违反了经济适用住房管理办法的规定,该办法属于部门规章,一般不会影响合同效力,但该内容涉及国家宏观调控政策及公序良俗的内容,双方的行为违背了国家对政策性房屋的调控政策,损害了社会公众利益,因此签订的协议书依法应当认定为无效,故依法驳回谭某要求确认房屋归其所有的诉讼请求。

原告未主张第三人承担责任,但法院查明第三人存在违约行为并判令其承担违约责任的,是否属超诉请裁判?

裁判要旨1.案件经一审法院两次开庭审理并作出判决后,当事人提起上诉,二审法院发回重审,一审法院重新组成合议庭,合议庭成员包含了原一审第一次开庭的审判员,但其并未对案件进行实体审理,亦未参与案件评议,第二次庭审时即更换该审判员,故应认定其不属于相关法律规定应当回避的人员。2.第三人全程参与庭审诉讼并充分发表意见,其诉讼权利得到了充分保障。虽然原告并未主张该第三人承担违约责任,但原告的损失系因该第三人的原因造成的。法院为解决各方当事人诉累,在充分保障第三人诉讼权利的情况下,判决其承担相应违约责任,并无不当。中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2021)最高法民申7932号再审申请人(一审第三人、二审上诉人):曹飞,男,住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人:张海燕,北京德和衡(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人:高明章,北京德和衡(郑州)律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人):赵海虎,男,住河南省郑州市金水区。二审上诉人(一审被告):曹新海,男,住河南省郑州市金水区。二审上诉人(一审被告):阿克苏果满堂果业开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区阿克苏地区。法定代表人:张岗松,该公司总经理。一审第三人:赵海根,男,住河南省商水县。再审申请人曹飞因与被申请人赵海虎、二审上诉人、一审被告阿克苏果满堂果业开发有限公司(以下简称果满堂公司)、曹新海、赵海根买卖合同纠纷、股权转让纠纷一案,不服本院(2021)最高法民终354号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。曹飞申请再审称,(一)原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原审判决曹飞承担违约责任错误。案涉《公司产权转让合同书》系曹新海个人签订,与曹飞无关,直到本案诉讼,曹飞才知晓该合同存在。曹飞在2017年出具的《授权委托书》并非对曹新海签订该合同的授权和追认。2.本案现有证据《股东决议》可证实《合作协议》与《公司产权转让合同书》无任何关联。原判决认定《公司产权转让合同书》应当是《合作协议》的延续、细化及补充,明显有误。3.原审判决认定果满堂公司已履行了和田项目转让的合同义务并酌定该部分折价500万元,与客观事实不符,应予纠正。4.原审认定案涉1000万元借款系果满堂公司借款,用途为果满堂公司向河南威纳利实业有限公司(以下简称威纳利公司)的还款,明显有误。该笔借款系曹新海个人借款,与果满堂公司无关,与赵海虎所主张的转让款无关。(二)原判决适用法律确有错误。案涉《公司产权转让合同书》主要目的为转让果满堂公司股权,应首先适用公司法及相关法律,且原审适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已失效,明显有误。(三)依法应当回避的审判人员没有回避。本案一审审判长曾在发回重审前的原一审中担任审判长,按照相关规定其应回避而未回避,属程序违法。(四)原判决超出诉讼请求。赵海虎从未要求曹飞承担责任,原审法院超出诉讼请求范围进行判决,违反不告不理基本诉讼原则。曹飞作为第三人被判决承担违约责任,缺乏法律依据。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》(2017年修正)第二百条第二、六、七、十一项的规定,请求撤销原判,依法再审本案。本院经审查认为,根据案件事实及法律规定,曹飞的申请再审事由不能成立。关于原判决认定的基本事实缺乏证据证明的问题。1.曹飞主张案涉《公司产权转让合同书》系曹新海个人签订,与其无关。经查,赵海虎与曹新海于2015年2月6日签订案涉《公司产权转让合同书》。曹飞于2017年出具《授权委托书》,授权曹新海代表股东全权处置果满堂公司资产等事宜,包括但不限于签署对外合作、产权处置和股权转让等协议,并对相关事项作出决定。原审认定该《授权委托书》足以证实曹飞对曹新海处分果满堂公司股权的行为进行了追认,并无不当。2.曹飞主张《股东决议》可证实《合作协议》与《公司产权转让合同书》无任何关联。本案中共有两个协议,一个是2015年1月23日签订的《合作协议》,一个是2015年2月6日签订的《公司产权转让合同书》。从签约时间和内容上来看,两份合同签订时间相近,内容均涉及果满堂公司以及和田项目,对果满堂公司资产转让部分的合同主体具有同一性。《合作协议》仅约定了双方对果满堂公司、和田项目进行合作以及支付履约保证金2000万元,但对于双方合作方式、投入情况、合作成果等双方具体权利义务均未进行约定,并无实质性内容,应属框架性预约合同。《公司产权转让合同书》除约定转让果满堂公司及和田项目,还约定了其他转让标的,同时对转让价款、价款支付时间、方式、产权交割时间、违约责任等具体权利义务进行了约定,特别是在价款支付中还约定首批转让价款5000万元,包括赵海虎已支付的订金2000万元。因此,原判决认定《公司产权转让合同书》应当是《合作协议》的延续、细化及补充,并无不当。2015年4月29日的《股东决议》载明:“股东赵海虎、曹运动召集董办成员举行会议,两位股东在会议上介绍了双方对于新疆农业项目进行合作开发的决心和信心,确定了2015年的种植建园的工作目标……”,上述内容并无法证明《合作协议》与《公司产权转让合同书》无任何关联。故,曹飞的该项主张无事实和法律依据,本院不予支持。3.曹飞主张原审判决认定果满堂公司已履行了和田项目转让的合同义务并酌定该部分折价500万元,与客观事实不符。本案中,果满堂公司已将和田项目转让给赵海虎,案涉协议解除后,针对果满堂公司的该部分投入已无法返还,因《合作协议》对果满堂公司该部分投入无明确对价约定,原审综合《公司产权转让合同书》约定转让价款、和田项目在转让标的中所占比例、果满堂公司对和田项目投入情况、和田公司获批土地面积、土地使用费用等相关因素,酌定该部分折价500万元,在果满堂公司应返还赵海虎的款项中予以扣减,符合本案的客观情况,并无不当。4.曹飞主张原审认定案涉1000万元借款系果满堂公司借款有误。经查,赵海虎在一审中提交了曹新海出具的借条以及其向李兴勋转款1000万元的银行凭证。曹新海提交了威纳利公司向果满堂公司借款的相关凭证以及李兴勋向威纳利公司及果满堂公司职员王建斌转款的相关凭证。原审依据上述证据认定案涉1000万元借款系用于果满堂公司归还威纳利公司之前的借款,并无不当。关于原判决适用法律确有错误的问题。经查,案涉《公司产权转让合同书》中包含了买卖合同关系、股权转让关系和合作关系,当事人对上述法律关系进行了概括性约定,并未进行细化、区分。因此,曹飞主张本案只应适用公司法及相关法律规定,无事实和法律依据。案涉《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》于2020年进行修正,其中《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2012版)第三条的内容被《中华人民共和国民法典》第五百九十七条所吸收,买卖合同不因出卖人无权处分而无效的内容并未实质性改变。因此,原审判决虽引用被修正前的司法解释,存在一定瑕疵,但并不影响案件的实体处理结果,不宜因此而启动再审程序。关于依法应当回避的审判人员没有回避的问题。经查,本案原一审时于2018年10月17日第一次开庭审理本案,但在陈述诉辩意见阶段即因当事人提起反诉而休庭,并未对案件进行实体审理。第二次开庭时,法庭即告知各方当事人审判长已变更,不再参与案件的审理,各方当事人均未提出异议。本案发回重审后,一审法院重新组成合议庭,合议庭成员包含原一审第一次开庭的审判长,各方当事人亦未提出回避申请。本案一审审判长虽曾在发回重审前的原一审中担任审判长,但其并未对案件进行实体审理,亦未参与案件的评议,故原审认定其不属于相关法律规定应当回避的人员,并无不当。关于原判决超出诉讼请求的问题。经查,曹飞作为第三人全程参与本案诉讼并充分发表意见,其诉讼权利得到充分的保障。虽然赵海虎一审时并未主张曹飞承担违约责任,但赵海虎的损失系因曹飞不认可其与曹新海之间的代理关系,不履行转让果满堂公司股权合同义务造成的。原审为解决各方当事人诉累,在充分保障曹飞诉讼权利的情况下,判决其承担相应的违约责任,并无不当。综上,曹飞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二、六、七、十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:驳回曹飞的再审申请。审   判   长  江显和审   判   员  王 涛审   判   员  何 波二〇二二年二月二十五日法 官 助 理  马赫宁书   记   员  李雪婍

签订合同后当场撕毁合同的行为怎么认定?法院依法作出判决……

基本案情 2022年6月4日中午12时左右,杨某为短期合租房屋事宜与某某公司业务员王某某取得联系,杨某要求所租房屋内必须有1-2位女性租客,某某公司查看其房屋租赁信息并对杨某作出承诺。同日,王某某告知杨某交纳定金700元以锁定房源,但并未告知杨某其公司还收取中介费。杨某在王某某催促下交纳定金700元,某某公司为杨某出具电子版收条,该收条内容为:今收到杨某交来租赁某某房屋,定金700元,约定该房屋租金700元/月,保证金700元,按二月付交纳房租,提前30天支付下一期房租,租期为2个月,合同开始时间2022年6月4日。并约定2022年6月4日之前签订正式租赁合同(合同由收款方提供)。若杨某因自身原因放弃承租或逾期未来签订正式租赁合同,定金不退。(除房租外还需每月支付物业费、预存水费30元,以上费用跟随房租支付)。备注:请将定金支付到上述指定账号,不能支付现金给业务员,如出现问题,自行负责(合租)。某某公司在甲方处加盖公章,杨某在乙方处签字确认。杨某交纳定金后,在某某公司提供的格式合同上签字。签订合同后,王某某向杨某收取中介费700元,杨某发现合同格式条款在不明显位置写明中介费及各种杂费,便以王某某在签订合同前未向其告知收取中介费为由拒不交付中介费,双方为此发生矛盾,后双方将该租赁合同当场撕毁。杨某未支付房租费亦未租用该房屋。杨某诉至法院要求撤销杨某与某某公司的租房合同,并要求某某公司向其退还租房定金700元,某某公司认可双方一起撕毁该租赁合同,但表示其对合同内容不清楚。某某公司认为白天双方撕毁合同,晚上见面再要签订合同时,杨某拒绝签订合同,合同中有关于物业费及水电费、中介费的明确约定,杨某不接受合同条款,签订合同但不交纳房租视为违约,遂不同意退还杨某交纳的定金。法院认为杨某为租赁房屋于2022年6月4日向某某公司交纳定金700元后在某某公司提供的房屋租赁合同上签字,某某公司出具的定金收条中没有中介费,但该租赁合同上载明中介费,双方对中介费并未协商一致,为此杨某与王某某二人发生矛盾并将该房屋租赁合同撕碎,双方并未实际履行该租赁合同,法院认定双方撕毁该书面租赁合同的行为视为该租赁合同并未成立及生效。因某某公司未告知杨某收取中介费,致使双方未能签订正式租赁合同,不是杨某自身原因放弃承租,某某公司应当退还杨某交纳的定金700元,法院对杨某要求某某公司退还定金700元的诉讼请求予以支持。该房屋租赁合同并未成立及生效,法院对杨某要求撤销该租赁合同的请求不予支持。一审判决后,双方均未上诉。法官说法生活中经常发生签订合同后又撕毁的行为,这种撕毁合同的行为如何认定呢?这要根据当事人的真实意思表示以及具体情况来认定,如果双方分别持有的合同都被撕毁,如未履行且一方拒不承认的,视为未签署过生效合同;双方分别持有的合同都被撕毁,如果已经实际履行,视为事实合同关系,有效;如果单方撕毁合同,合同依然有效,双方一样要承担合同约定的各自义务,撕毁合同一方不履行合同约定的义务,另一方有权按照合同约定主张其违约责任。订立合同时,当事人不仅应当遵循公平原则合理确定各方的权利和义务,更要讲诚信和平等,只有当事人对合同内容协商一致,且经双方签订捺印后合同才具有法律约束力。本案中,杨某在与某某公司签订正式租赁合同前并不知道还有额外的中介费用,双方就租赁合同中的中介费并未协商一致,杨某与某某公司签字捺印时因对租赁合同的内容有争议而撕毁合同,故该租赁合同未能成立及生效,该租赁合同既未成立生效,杨某要求撤销该租赁合同的请求法院不予支持;根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。故杨某要求某某公司返还定金700元的请求,法院予以支持。法官提醒,《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定,依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。订立合同时,一定要认真审查合同内容,尤其是规定己方权利义务的条款,慎重签名盖章。合同一经成立生效即具有法律约束力,任何一方未经双方同意就把合同撕毁,或者无故不履行合同,应承担相应的违约责任。

楼上暖气漏水导致楼下被淹,谁来担责?

鲁法案例【2022】459 因房屋无人居住户主报停了暖气后来暖气片爆裂漏水楼下住户房屋被淹遭受损失赔偿责任应由谁来承担?赔偿数额该如何考量?一起看看下面的案例吧~01基本案情原告王某和被告李某系上下楼邻居关系。今年年初,住在四楼的李某外出,遂将暖气报停,房屋空置期间不曾回屋照看,某日房屋内的暖气片爆裂漏水,积水漏至三楼王某家中,造成后者室内装修和部分物品被水浸泡受损。后因双方就财产损失协商未果,王某遂将李某诉至法院,要求李某赔偿其损失10000元。李某主张其房屋无人居住,暖气也已报停,王某的损失不应由其承担,且王某主张的损失数额过高。02法院审理法院经审理后认定,被告李某房屋内的暖气片碎裂,积水流至三楼导致原告财产被淹受损,二者之间存在因果关系,碎裂暖气片归被告所有,被告负有管理职责。被告虽主张系热力公司的原因导致,但对此未提供证据,庭审中又撤回追加热力公司为共同被告的申请,故被告房屋内暖气片碎裂是否另由其它原因引起本案不予认定,并不影响原告直接向被告主张权利,被告应对原告的合理损失承担赔偿责任。因双方就具体赔偿数额,存在较大争议,后原告就水淹损失申请司法鉴定,某价格评估有限公司出具鉴定报告书,载明:委托标的在评价评估基准日的损失参考价格为4060元,原、被告双方对该鉴定报告书均未提出异议,法院予以认定,判决被告赔偿原告房屋损失4060元,诉讼过程中为确定损失价值产生鉴定费2000元,原、被告各承担1000元。03法官提醒供热时节,由于各种原因,暖气设施难免会出现一些漏水情况,甚至造成楼下房屋被淹,业主作为房屋的所有者及管理者,要多关注自己房屋内的暖气设施的使用情况。屋内的暖气片属于业主的私有财产,因暖气片爆裂漏水造成楼下房屋被淹,应对受损方承担赔偿责任。是否因热力公司未关闭好阀门造成暖气片爆裂,应提供证据予以证明,否则法院不予认定。关于损失的具体数额,以双方协商为主,如果双方协商不成,可申请司法鉴定,赔偿范围包括直接经济损失部分如修复漏水部位所需要的费用及因漏水所损毁的物品的价值损失,间接经济损失部分如房屋因漏水暂时不具备居住条件而因此产生的合理的租房费用等。还需要注意的是,因漏水而要求精神损害赔偿金法院通常是不予支持的。俗话说,远亲不如近邻,发生房屋漏水的纠纷时,邻里之间要相互体谅,不逃避、不推脱,尽快查找原因,积极配合检修,将损失控制到最小,同时不伤害邻里感情,营造睦邻友好的居住氛围。

最高院判例:购房人全额付款但未办理过户登记的,不享有房屋所有权,只能向开发商主张合同请求权

近期有消息称,恒大部分楼盘因拖欠工程款被法院依法查封,导致购房人无法办理房产证,那么,在购房人已支付购房款的情况下,作为购房人是否享有所购房屋的所有权,请看最高院判例:【裁判要旨】依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,因案涉房屋并未办理所有权过户登记,当事人虽已全额缴纳购房款,但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权,尚不享有该房屋所有权,故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求,并无不妥。中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2020)最高法民终580号上诉人(原审原告):孔凡靓,女,1985年12月17日出生被上诉人(原审被告):长城新盛信托有限责任公司被上诉人(原审被告):内蒙古中银房地产集团股份有限公司上诉人孔凡靓因与被上诉人长城新盛信托有限责任公司(以下简称新盛公司)、内蒙古中银房地产集团股份有限公司(以下简称中银公司)案外人执行异议之诉一案,不服新疆维吾尔自治区高级人民法院(以下简称新疆高院)(2019)新民初21号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后,依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人孔凡靓及其委托诉讼代理人李杰、魏宏渊,被上诉人新盛公司委托诉讼代理人郭韬、王远到庭参加诉讼,中银公司经依法传唤未到庭,本案缺席审理。本案现已审理终结。本院认为,本案争议的焦点问题是:孔凡靓对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据查明事实,新盛公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷案中,经新盛公司申请,法院于2015年1月20日对中银公司名下呼国用(2008)第00137号土地使用权及位于内蒙古呼和浩特市赛罕区的相关房产办理了财产保全,其中20层查封的范围为1-25号房产。在上述查封期限即将届满时,法院又根据新盛公司的申请办理了续封手续,孔凡靓提出执行异议,在异议被驳回后提起本案诉讼。新盛公司辩称其申请查封的系20层1-25号房产,根据孔凡靓的购房合同显示,其购买房产的房号为20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号,故新盛公司并未申请查封孔凡靓所诉房产。经查,根据孔凡靓提供的《商品房买卖合同》所附20层平面图及中银公司所作广告的20层平面图显示,20层整层共计25套房产,新盛公司总计查封了该层25套房产,系整层查封,孔凡靓所诉房产位于20层,包括在被查封房产范围之内。新盛公司该辩称意见系因中银公司对20层房产的编号与房产管理部门的编号不同导致,且新盛公司亦无证据证明该层除25套房产之外还存在其他房产的事实,故其该辩称意见不能成立,本院不予支持。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,孔凡靓虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项,但在合同约定交房时间2015年5月1日之前,即2015年1月20日,执行法院已对案涉房产采取了查封措施,在法院查封之前孔凡靓并未合法占有该房产,更未办理相关房产登记手续,不符合该条规定的情形,一审判决据此未支持孔凡靓排除执行的诉讼请求,事实及法律依据充分,并无不妥。孔凡靓上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误,本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权,足以排除法院强制执行。经审查,根据孔凡靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定,案涉房产的用途为“仅作商业使用”,并非用于居住。孔凡靓上诉主张其购买上述房产系为了居住,该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾,亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾,且二审庭审中,孔凡靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市,并非呼和浩特市,据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形,孔凡靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立,本院不予支持。另,依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,因案涉房屋并未办理所有权过户登记,孔凡靓仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权,尚不享有案涉房屋所有权,故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求,并无不妥,本院对此予以维持。综上,孔凡靓的上诉理由不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费31600元,由孔凡靓负担。本判决为终审判决。审   判   长  刘小飞审   判   员  陈纪忠审   判   员  何 波二〇二〇年九月二十一日法 官 助 理    邹军红书   记   员    赵国亮

最高法:当事人已支付约定过高的违约金的,还能否主张返还?

【裁判要旨】《民法典》第585条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”据此,当事人如认为约定的违约金过高,应向法院或仲裁机构提出请求予以适当减少。在违约方主动支付了违约金,且在支付前未向法院或仲裁机构请求下调,应视为其对已履行的违约金放弃了请求调整过高的权利。如其再请求对方返还已支付的违约金,没有事实和法律依据,法院不予支持。中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2021)最高法民申3678号再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):西昌树高房地产开发有限公司。住所地四川省凉山彝族自治州西昌市天王山大道一段6号。法定代表人:梁祖源,该公司总经理。委托诉讼代理人:王馨媛,女,系该公司员工。委托诉讼代理人:陈天骥,男,系该公司员工。被申请人(一审原告、反诉被告,二审上诉人):西昌市自然资源局。住所地四川省西昌市胜利南路261号。负责人:唐国莲,该局局长。委托诉讼代理人:吴昌洪,四川明炬(凉山)律师事务所律师。再审申请人西昌树高房地产开发有限公司(以下简称树高公司)因与被申请人西昌市自然资源局(以下简称西昌资源局)建设用地使用权出让合同纠纷一案,不服四川省高级人民法院(2020)川民终1600号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。树高公司申请再审称,原审判决认定违约金数额错误,请求:1.撤销四川省高级人民法院2020年12月28日作出的(2020)川民终1600号民事判决;2.判令被申请人向申请人退还多支付的违约金31334551.03元;3.原一审、二审的诉讼费由被申请人承担。主要理由为:树高公司对于一审、二审判决认定的事实无异议,但对判决最终应给付的违约金数额不服。一审法院认定树高公司与西昌资源局之间签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的逾期付款违约金计算利率(每日按退延交付款项的1‰向出让人缴纳违约金)过高,将违约金计算标准以未付的出让金为基数,按照中国人民银行同期贷款利率标准的1.5倍予以调整。经调整后,树高公司因逾期支付土地出让金而应支付的违约金总额为13641897.95元。树高公司前期已支付的违约金数额(即2019年支付的违约金38155500元)已远超出法院判决的总额,但原审判决直接要求树高公司按照调整后的违约金总金额折半补交违约金,计算方式错误。按照原审判决确认的内容,应将树高公司前期已支付的费用38155500元与判决应支付违约金总额13641897.95元进行抵扣,抵扣后西昌资源局应退还树高公司24513602.05元,而非要求树高公司按照调整后总金额减半再行补交违约金,此判决有违公平原则。综上,故请求撤销四川省高级人民法院(2020)川民终1600号民事判决,并判令西昌资源局向树高公司退还多支付的违约金31334551.03元(含正在执行的6820948.98元)。3.原审诉讼费用由西昌资源局承担。被申请人西昌资源局提交书面意见称,原审判决认定事实清楚,程序合法,树高公司的再审理由不符合法律规定,应予驳回。本院经审查认为,本案为建设用地使用权出让合同纠纷,再审审查重点为:原审判决树高公司应给付的违约金金额是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。第三款规定:“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”。本案中,2017年7月5日,西昌资源局与树高公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定,树高公司应分两期向西昌资源局支付土地使用权出让款共计4.54亿元,付款时间分别为2017年7月22日和12月22日。双方还约定,受让人应当按照本合同约定,按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。原审认定,树高公司未按约定支付土地出让金已构成违约,按合同约定的违约金计算标准计算,树高公司应向西昌资源局共计缴纳76311000元的违约金,树高公司已于2018年7月20日缴纳违约金33489000元、于2018年8月3日缴纳违约金4666500元,共计已缴纳违约金38155500元,剩余38155500元违约金未交。双方当事人对此事实均无异议。树高公司主张其在起诉前已给付的违约金也应按原审判决确定的标准下调。对此本院认为,树高公司在合同履行过程中,根据合同约定主动向西昌资源局支付了38155500元违约金,未向人民法院或仲裁机构请求调整违约金,是其真实意思表示,符合民法意思自治原则,不损害国家、集体和第三人的合法权益,也不违反法律行政法规的强制性规定,该部分违约金已履行完毕,合法有效。西昌资源局接受树高公司违约金的履行,有合同和法律依据,并无不当。此外,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。据此规定,当事人如认为约定的违约金过高,应向人民法院或者仲裁机构提出请求予以适当减少。本案中,树高公司主动支付了合同约定的部分违约金,且在支付前未向人民法院或仲裁机构请求下调,应视为对该已履行的部分放弃了向人民法院或仲裁机构调整过高违约金的权利。现树高公司请求西昌资源局返还已支付的违约金,没有事实和法律依据,原审判决不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:驳回西昌树高房地产开发有限公司的再审申请。审   判   长  孙晓光审   判   员  孙建国审  判   员  郭凌川二〇二一年八月二日法 官 助 理  马 露书   记   员  何玉瑩

买东西,第二天可退钱?小心陷入“连环套”!

购买保健品,第二天退全款,还有这种“好事”?!基本案情2016年8月底至9月6日,仝某某、王某某伙同仝某港(另案处理)等人在聊城市东昌府区育新街(美食街)开设“颐养天年服务中心”,以低价卖鸡蛋等生活用品,骗取老年人前去登记信息,并以免费领取礼品为诱饵,骗老年人去参加讲座,在讲课的过程中通过先付款购买保健马甲第二天再退还全款的方式给老年人“设套”,继而以推销“藏灵草”保健品的形式骗取25名老年人财物23万元。裁判结果根据被告人仝某某、王某某犯罪的事实、性质、情节及其行为对社会的危害程度,聊城市东昌府区人民法院以诈骗罪判处被告人仝某某有期徒刑四年十个月,并处罚金人民币50000元;以诈骗罪判处被告人王某某有期徒刑四年八个月,并处罚金人民币45000元。案件宣判后,被告人仝某某、王某某不服,并提出上诉。聊城市中级人民法院二审依法作出驳回上诉、维持原判的裁定。法官提醒老年人群体具有法律意识薄弱、辨识能力不强、容易轻信他人等弱点,极易成为犯罪分子的目标人群。该案即为针对老年人诈骗的一个典型案例。犯罪分子抓住部分老年人贪图蝇头小利的心理,通过免费赠送鸡蛋、卫生纸等生活用品这种小恩小惠来吸引老年人群体,获得老年人信任,再通过举办讲座等形式高价推销保健品,从而骗取老年人的财物。“天上不会掉馅饼。”法官提醒老年人群体在日常生活中要提高防范意识,不要贪图“小便宜”,警惕各种针对老年人的免费讲座,遇事多与子女沟通,如果需要保健品或者相关药品,请去正规医院或药店购买,更不要相信所谓“专家”的介绍,切莫因贪小便宜吃大亏,以致后悔莫及。

因疫情管控开发商延期交房是否属于不可抗力,责任如何承担?

众所周知,开发商逾期交付房产,应当按合同约定承担相应的违约责任,但若逾期交付发生在疫情防控期间,这一“违约”行为又该如何认定,相应的责任又当如何承担?案件回顾浙江省丽水市的陈某夫妇在2019年8月看中了某房产公司开发的位于莲都区的一个楼盘,遂与开发商签订了商品房买卖合同,约定购买该公司开发的一套建筑面积97平方米的房子,加上一个车库,总价共计182万余元。签了合同后,陈某夫妇付清了全款。按照合同约定,开发商应该在2020年8月30日前交房。但是到了2020年8月28日,陈某夫妇却收到延期交付的通知。直到2021年1月3日,陈某夫妇才等来了开发商的交房通知。收房后,对于延期交房的问题,陈某夫妇没有等到开发商的违约金,因此,他们起诉到丽水市莲都区法院,要求开发商按照合同约定,按日以全部房价款的万分之三支付逾期交付的违约金6.9万余元。这期间,其他业主也陆续起诉,诉请开发商支付逾期交付的违约金。法院审理案件中,开发商提出,2020年春节因疫情管控,楼盘在2020年1月30日到4月30日无法施工。这是不可抗力导致延长复工,按照法律规定,这期间应为免责期,免除开发商的违约责任。法院经审理,判决开发商支付陈某夫妇违约金3.1万余元。这批案子判决后,部分当事人上诉,二审法院近日维持了原判。法官说法本案中,新冠肺炎疫情属于不可抗力,这是没有争议的。而本案的主要争议焦点,在于因疫情不可抗力导致开发商逾期交房,逾期的具体时间如何计算。法院经审理查明,2020年1月23日,省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应,一般企业的复工时间要求不得早于2020年2月9日24时。2020年3月2日,一级响应调整为二级响应。在违约金的计算上,被告开发商要求逾期时间应扣除影响延期复工的99天,而原告主张逾期126天。综合考虑疫情防控等级变化的时间,企业复工招工的影响,法院酌情确定疫情防控影响期间的40天可在逾期交房天数中扣除。也即,违约金的计算应从2020年8月31日到2021年1月2日,共计125天,扣除40天,确定应承担违约金的天数为85天。因合同约定逾期交房在90日之内按日万分之二计算违约金,为此,被告开发商应支付原告的违约金为3.1万余元(全部房价款182万余×0.02%×85天)。 

开玩笑把朋友丢出阳台致十级伤残!谁来担责?

朋友间开玩笑、恶作剧很常见,但有些玩笑可不能轻易开。这不,三个好友相约出游,结果却因为一个玩笑闹上了法庭……基本案情2020年3月,文某、王某与贺某、案外人王某某一同自驾前往张家界旅游,四人入住某度假村。6日下午,贺某与文某、王某在度假村王某房间的阳台(离地约9米)聊天,期间三人开玩笑称欲将贺某从阳台丢下去,贺某随口反击“你有种把我丢下去试试”,随后贺某坐到阳台空置的座椅上。玩笑间,文某、王某一前一后将贺某连人带椅抬起靠向阳台护栏,假装向外倾倒。阳台护栏受重力冲击发生断裂,王某、贺某滚落至房间下方的马路上。事故发生后,贺某被送往张家界市人民医院住院治疗,住院4天,花费医药费近5000元,该费用由度假村支付。3月10日,贺某出院并转入中南大学湘雅三医院治疗,住院25天,花费医药费8万余元,其中度假村为贺某预缴了医疗费2万元。经鉴定,贺某下颌骨骨折术后,遗留张口受限1度,构成十级伤残;左胫骨平台骨折,左膝关节后交叉韧带止点撕脱术后,遗留左膝关节功能障碍,构成十级伤残。贺某将文某、王某及度假村起诉至宁乡市人民法院,要求赔偿损失。经法院核定,贺某的医药费、护理费、伤残赔偿金等各项损失共计21万余元。法院认为——损害后果与文某、王某行为直接关联,两人应负主要责任二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。文某、王某以开玩笑的形式将贺某抬向阳台护栏边缘,虽然主观上没有让贺某受到伤害的故意,但是客观上导致了贺某从阳台跌落致伤的损害后果,该损害后果的发生与二人的行为具有直接关联性。文某、王某作为完全民事行为能力人,理应预见并防范该损害结果的发生,二人主观上存在过于自信而放任行为发生的重大过失,应对贺某的损害结果承担连带责任。综合考虑二人的过错程度和行为的原因力,文某与王某作为侵权行为直接实施者,应负事故的主要责任,法院酌定二人各承担事故30%的责任。——度假村未尽到安全保障义务,应承担补充责任《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条规定:“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任”。本案中,经实地勘察,事故发生的阳台距地面近十米,而阳台的唯一防护措施是木质护栏,度假村虽对护栏有聘请专人不定期进行维护保养,但其作为盈利的酒店管理人,应比一般的公共场所管理人尽更高程度的安全保障义务,确保酒店内不存在安全隐患,保障酒店内消费人员的人身、财产安全。同时,根据《民用建筑设计通则》规定“上人屋面和交通、商业、旅馆、医院、学校等建筑临开敞中庭的栏杆高度不应小于1.2m”。而度假村陈述涉案房屋阳台栏杆高度为1.04m,与国家标准不符,存在安全隐患。因此,法院认为,度假村应该在安全保障义务范围内,承担相应的补充责任,酌定其对贺某的各项损失承担20%的补充责任。——贺某未制止、拒绝,反而刺激、迎合打闹行为,可酌情减轻侵权人责任本案贺某作为完全民事行为能力人,具有相当的日常生活经验,对自身处于近十米高的阳台,被他人抬起作势往外扔的行为的危险性理应有正确的认知,应该意识到在阳台上嬉戏打闹容易出现意外,对自身安全应给予更多的注意,以防范意外发生。本案中,贺某对于文某、王某将其抬起并往外扔的行为不但没有进行制止、没有明确做出拒绝的表示,还以“有种就把我丢下去试试”的语言刺激、迎合文某、王某的嬉戏打闹行为,从而导致本案结果的发生。贺某对自身损害的发生存在过错,可以减轻侵权人的责任,法院综合考虑酌定减轻的责任比例为20%。据此,宁乡市人民法院依法作出文某、王某各承担贺某损失30%;度假村承担贺某损失20%的判决。贺某、文某、王某及度假村均不服判决,上诉至长沙中院,长沙中院经审理后,作出了维持一审责任比例划分的判决法官提醒适当的玩笑可以增进感情,不过凡事应有“度”,开玩笑也是。因此,在开玩笑时必须掌握好分寸,注意言行,防止玩笑过了头,变成伤害他人的工具。开玩笑没有法律上的“豁免权”,开玩笑过头让人受伤,不仅伤害了朋友间的感情,行为人还将要为玩笑“买单”,承担相应的法律责任。